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“地王”處境尷尬 房企生存模式重塑

2020年01月02日 16:23 來源:中國證券報 未經授權 不得轉載
  2019年,在調控趨嚴的背景下,土地市場價格維持平穩運行,在“地王”數量大幅減少的同時,不少昔日“地王”入市后遭遇市場下行,尤其是熱點一二線城市部分“地王”陷入尷尬境地。專家認為,未來在政策和市場雙重作用下,房企高質量周轉模式將逐步顛覆囤地模式,土地市場將更趨于理性。
 
  多數“地王”面臨虧損
 
  據克而瑞地產研究中心統計,2019年北京地區八成“地王”已入市,入市項目平均入市周期達17個月,比全國平均入市周期多10個月左右。上海也有六成“地王”入市,平均入市周期達33個月,比全國平均入市周期多18個月。
 
  易居中國CEO丁祖昱指出,目前盈利的“地王”項目僅占少數,以北京為例,七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下,“地房比”多在70%以上?!爱斍氨本┓科蟠蠖嘞萑搿r本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應力度進一步加大,項目去化速度愈發緩慢,資金回籠速度也勢必趨緩,未來北京房企的日子或更加艱難?!?/div>
 
  諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示,北京、上海半數以上“地王”項目呈現虧損狀態。廣州“地王”項目上市情況稍好于京滬,主要是入市周期較長,房價上漲空間相對較大。
 
  克而瑞研究中心市場研究總監馬千里稱,入市后不賺錢甚至面臨虧損的“地王”項目大多來自資金鏈存在巨大壓力或對項目本身信心不足的房企。
 
  市場趨理性
 
  “隨著土地市場熱度下滑,高價地溢價率也在走低,‘地王’數量比前幾年明顯減少?!标愊稣J為,未來在調控政策逐步推進及之前上市“地王”項目銷售不及預期的影響下,土地市場將越來越趨于理性,“地王”數量可能繼續減少。
 
  從房企角度看,招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示,未來行業或將進入融資端總量難松而結構改善,需求端因城施策式邊際改善但房價彈性受限的格局。高質量周轉模式將逐步顛覆囤地模式。
 
  同策研究院首席分析師張宏偉表示,在房企資金面緊張的情況下,房企拿地非常謹慎,投資標準較往年明顯提高。
 
  馬千里指出,未來隨著限地價、限售價、競配建、競自持等越來越普遍,昔日“地王”概念光環黯淡。
 
  加強供給側改革
 
  未來,大量歷史遺留問題閑置土地資源被釋放,也有助于降低企業土地購置整體成本。中國指數研究院表示,“多主體供應在招拍掛制度完全建立之前就已存在,土地價格的運行也相對穩定。雖然當前的多主體供應與此前有很大不同,但仍會對企業獲取土地的整體成本產生較大影響?!?/div>
 
  馬千里認為,從成本側控房價,通過競配建等變相提高拿地成本的模式值得商榷,而限售價、限地價等模式更值得推廣。
 
  陳霄建議,要加強土地供給側改革,推動土地利用方式的轉變和質量的提升。建立城鄉統一的建設用地市場,開展多樣土地供應方式,如租讓結合等。在盤活存量上,推進舊城改造和更新,對舊城等存量用地進行再次開發利用等。
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